Россия
Состояние российского рынка складской недвижимости характеризуется постепенной заменой старых, оставшихся с советского периода, складских помещений, слабо приспособленных к текущим масштабам и особенностям складских операций, новыми складами и складскими комплексами, которые позволяют эффективно осуществлять технологический процесс на складе. Но в последнее время основной акцент в строительстве новых складов делался на большие площади помещений, востребованные крупными компаниями. Потребности малого и среднего бизнеса в сфере промышленности, торговли (в том числе и интернет-торговли), оказания услуг в небольших по площади современных складских помещениях слабо удовлетворены. Форматом складской недвижимости, который мог бы закрыть нужды этих компаний, выступают объекты light industrial, которые в последнее десятилетие стали появляться и в России. Новизна этого формата, разные подходы к классификации складских объектов затрудняют принятие решения о строительстве (использовании) складов собственниками (арендаторами). Исследуются формирующийся российский рынок складов light indastrial, особенности его становления и развития в современных экономических условиях. Определено место рассматриваемого формата в структуре российского рынка складской недвижимости; выявлены факторы, обусловливающие его востребованность среди хозяйствующих субъектов; идентифицированы риски, которые несет использование формата для собственников (инвесторов) и арендодателей; изучены подходы к классификации объектов формата ligth industrial, которые сложились в российской бизнес-практике. Развитие формата может быть в дальнейшем обусловлено ростом частных инвестиций, в том числе через закрытые паевые фонды недвижимости. Методологическую основу исследования составляют системный и сравнительный подходы, основанные на методах анализа и систематизации. Информационной основой для проведения исследования послужили данные статистической отчетности и аналитических обзоров российского рынка складской недвижимости.
склады light industrial, рынок складской недвижимости, классификация складов, строительство складов, складская площадь
Введение
Российский рынок складской недвижимости в последние годы демонстрирует существенные темпы роста, который сменил предшествующие годы определенной стагнации в этой сфере экономики. Активизировалось строительство отдельных складских объектов и складских комплексов, причем основным драйвером ввода новой складской недвижимости выступают не Московский регион и Санкт-Петербург с Ленинградской областью, а другие регионы страны.
Активизация российского рынка складской недвижимости связана со значительными потребностями крупнейших отечественных маркетплейсов из-за роста объемов интернет-торговли. За пять лет объем российского рынка интернет-торговли увеличился с 2,7 трлн руб. в 2020 г. до 10,7 трлн руб. в 2024 г. (прогноз компании Data Insight) [1].
Маркетплейсы в рамках территориальной экспансии в регионы активно строили или арендовали новые склады формата big box (площадью от 10 до 50 тыс. м2). Маркетплейсы являются крупнейшими арендаторами и строителями на российском рынке, на них в 2023 г. приходилось 6,2 млн м2 собственных и арендованных складских площадей [2, 3].
Еще одним драйвером развития отечественного рынка складской недвижимости является региональная экспансия крупнейших розничных сетей, которые, исчерпав свои рыночные возможности в рамках Европейской части России, активно стали выходить на рынки Сибирского и Дальневосточного федеральных округов. Это движение не могло не спровоцировать повышенный спрос на качественные современные складские объекты в указанных территориях [4, 5].
Спрос на российском рынке складов активизировался и за счет продолжающегося роста экономики, несмотря на введенные против страны экономические ограничения со стороны многих западных государств. По проекту российского бюджета на 2025–2027 гг. средний ежегодный рост ВВП России составит 2,6 % [6].
Вышеперечисленные обстоятельства вызвали рост рынка складской недвижимости, который выразился как в уменьшении степени вакантности складских площадей, так и в увеличении ставок арендной платы или стоимости продажи складских объектов. С рынка были выкуплены или арендованы практически все складские объекты, независимо от их размеров и технического состояния.
В результате на рынке сформировался дефицит современных складских объектов, который особенно ощутим в части наличия на рынке относительно небольших по размеру современных помещений (до нескольких тыс. м2), которые могли бы быть арендованы или выкуплены в собственность малыми и средними компаниями. Удовлетворить образовавшуюся потребность российского рынка в небольших современных помещениях должно развитие нового складского формата light industrial.
Методика исследования
Анализ имеющихся научных публикаций по теме исследования, данных статистического учета, отчетов ведущих аналитических компаний сектора (NF Group, CMWP, IBC Real Estate, Skladman) позволил оценить динамику всего российского рынка, в том числе и сегмента light industrial, выявить подходы, используемые при классификации объектов складского формата. Изучение данных позволило проанализировать возможности и риски формата, определить тенденции развития рынка на ближайшую перспективу.
Результаты исследования
Потребности субъектов малого и среднего бизнеса в складах в прошлом закрывались в основном за счет нарезки крупных складских помещений на более мелкие помещения, или использовались старые советские склады. Но такие варианты имели для компаний-арендаторов или собственников ряд существенных ограничений:
1. Небольшой выбор помещений вынуждал предпринимателей подстраивать свои внутренние бизнес-процессы и операции под предлагаемую планировку складского помещения.
2. Часто у таких помещений или нарезанных из более крупных складских лотов были сложности с подключением к централизованным сетям тепло-, водо- и электроснабжения.
3. Специфика и конфигурация предлагаемых складских помещений в основном не предусматривали для арендатора или собственника возможности расширения площади объекта за счет соседних помещений, что затрудняло развитие эффективных компаний [7].
Закрыть потребности предприятий различных видов экономической деятельности в небольших современных складских помещениях, совмещенных с офисными площадями, с уже подключенными к ним изначально тепло-, водо- и электроснабжением (к мощности последнего предъявляются повышенные требования), позволяет новый для российского рынка формат light industrial.
Склады формата light industrial – это помещения, в которых возможно совместить легкое производство, склад, офис и магазин. Ключевым параметром, отличающим формат light industrial от иных складских объектов, выступает небольшая площадь помещений (от 100 до 5 000 м2 в некоторых случаях). Но основная масса складских объектов формата составляет от 200 до 2 000 м2, что достаточно для удовлетворения потребностей большинства малых и средних предприятий [8, 9].
Следует отметить, что в зарубежной практике, откуда пришло понятие light industrial, отсутствует общепринятая терминология, которая описывала бы небольшие складские помещения, представленные на рынке. По аналогии со складами big box малые помещения называют small box; помещения, в которых можно размещать как производственные, так и торговые компании, еще именуют flex (гибкие), multi-let, multi-client (множественность применения), co-warehouse (совместные склады) [10–12]. Но особенности формата предусматривают размещение лишь некоторых производств, которые исключают образование дыма, пыли, запахов, шума, сажи, вибрации земли или повышенной освещенности [13].
Если в отношении крупных складов международная и российская бизнес-практика сформулировала в целом общепринятые принципы классификации объектов складской недвижимости, то в отношении light industrial такой признанной классификации не существует. Это связано, с одной стороны, с относительной новизной формата, а с другой – с многообразием помещений, которые могут попадать в этот формат исходя из небольшой площади. Если склады big box представляют собой отдельно стоящие объекты (чаще всего одноэтажные с высоким потолком), то объекты light industrial могут быть как комплексом сблокированных одно- и/или многоэтажных помещений, которые могут быть реализованы и как отдельно стоящие помещения, и как встроенно-пристроенные к жилым домам. Боксы light industrial, сдаваемые в одном помещении, могут быть объединены в случае необходимости.
В российской практике используется две классификации объектов формата, предложенные компанией Skladman в 2017 г. (табл. 1) и NF Group в 2022 г. (табл. 2).
Таблица 1
Table 1
Классификация складов light industrial компании Skladman*
Classification of Skladman's light industrial warehouses
|
Параметр склада |
Класс объекта |
||
|
Mini (подкласс А) |
Midi (подкласс В) |
Max (подкласс С) |
|
|
Площадь одного блока, м2 |
100–300 |
300–1 000 |
1 000–2 500 (5 000) |
|
Высота потолка, м |
5–8 |
5–7 или 10–13 |
Менее 8 или более 12 |
|
Этажность |
Одноэтажное |
Одноэтажное |
Многоэтажное |
|
Эффективная общая застройка, м2 (предусмотрен комплекс объектов) |
3 000 |
10 000 |
20 000 |
|
Расположение до города, км |
Менее 5 |
Менее 20 |
Более 20 |
|
Год строительства объекта |
После 2010 |
После 2000 |
После 1970 |
|
Количество блоков в одном помещении, ед. |
Более 10 |
Менее 10 |
Менее 10 |
|
Возможность объединения блоков |
+ |
+ |
– |
|
Наличие колонн внутри блока |
– |
С размещением 12 × 12 м |
С размещением менее 12 × 12 м |
|
Площадь застройки складами |
Не более 40 |
Не более 60 |
Более 55 |
|
Размер офисного помещения, м2 |
Более 30 |
Менее 50 |
Менее 30 |
|
Наличие подъемных ворот, охраны, видеонаблюдения, индивидуального отопления блока и т. д. |
+ |
Некоторые |
– |
* Составлено по [8].
Таблица 2
Table 2
Основные характеристики одноэтажных складов light industrial по классификации NF Group*
The main characteristics of light industrial single-storey warehouses according to the NF Group classification
|
Параметр склада |
Класс А (36 параметров) |
Класс В (24 параметра) |
|
Площадь одного блока, м2 |
100–350 (размер S) 351–850 (размер M) |
100–350 (размер S) 351–850 (размер M) |
|
Соотношение сторон блока |
Не более 1 : 3 |
Не регламентируется |
|
Высота потолка, м |
Не менее 8 |
Не менее 6 |
|
Наличие колонн внутри блока |
– |
Не менее 6 м между колоннами |
|
Площадь застройки участка, % |
Не более 55 |
До 65 |
|
Размер офисного помещения, |
Не менее 10 |
Не менее 10 |
|
Парковка |
Не менее 1 парковочного места для большегрузного автотранспорта |
Наличие парковочных мест |
|
Наличие подъемных ворот, охраны, видеонаблюдения, отопления блока и т. д. |
+ |
Некоторые |
* Составлено по [14].
Основным признаком классификации компания Skladman выделила размер склада Mini, Midi и Мах, каждый из которых впоследствии по дополнительным параметрам (всего их 31) разделяется еще на три подкласса A, B и С (по аналогии с крупными складами). Таким образом, данный подход выделяет 9 разновидностей складов рассматриваемого формата. Компания предприняла попытку классифицировать не только вновь возводимые складские помещения, но и те, которые по своим параметрам подходят под формат, но были введены в эксплуатацию ранее.
Классификация компании NF Group предполагает выделение только двух классов объектов – А и В, которые в свою очередь подразделяются на одноэтажные и многоэтажные склады, при этом при выделении одноэтажных складов класса А используется уже 36 параметров, а для класса В – только 24.
Хотя подходы двух компаний в некоторых классификационных признаках и совпадают (площади блоков, высота потолков, доля офисных помещений, наличие охраны и т. д.), но количественные границы этих признаков существенно разнятся. Так, по основному критерию (площадь) Skladman включает объекты до 5 тыс. м2, при этом NF Group к формату light industrial относит только склады с площадью не более 1 700 м2.
Отметим, что ряд параметров, прописанных в одной классификации, отсутствует в другой и наоборот. Например, в классификации Skladman учитывается возможность объединения блоков, а в подходе NF Group она не рассматривается в качестве критерия. В целом можно констатировать, что подход NF Group отличается большей проработанностью, учитывается большее число параметров, которые определены более точно. Кроме того, классификация детализирована для одно- и многоэтажных складов.
Наличие различных классификаций складов формата в определенной мере затрудняет для строителей, инвесторов, собственников и арендаторов процесс принятия решений в отношении рассматриваемой складской недвижимости.
С начала своего развития на российском рынке в 2014 г. формат показал востребованность, особенно в последние три года (рисунок).
Общий объем ввода складской недвижимости и ввода складов формата light industrial [15–18]
The total volume of input of warehouse real estate and input of warehouses in the light industrial format [15-18]
Основные масштабные проекты в данном формате представлены в Московском регионе и Санкт-Петербурге, на этапе строительства находится 374 тыс. м2 складов [18]. За январь–сентябрь 2024 г. ввод объектов light industrial, по данным CMWP, составил 191 тыс. м2, а по данным IBC Real Estate, ввод за этот период времени достиг 269 тыс. м2, за счет чего доля этого вида складов в структуре всей вводимой складской недвижимости приблизилась к 30 % [19, 20]. Существенные расхождения в оценке объемов ввода в эксплуатацию складов формата связаны и с разночтениями в отношении того, какие складские объекты относятся к ligh tindustrial.
Несмотря на рост объемов строительства складов рассматриваемого формата, на рынке ощущается нехватка складских помещений, обусловленная ограниченностью предложения всех складских площадей, в том числе и данного типа. По мнению исследователей, потенциал спроса на объекты light industrial составляет от 1,5 до 3 млн м2 на ближайшие 3–5 лет [18]. Средняя годовая ставка аренды light industrial в Московском регионе по итогам 9-и месяцев 2024 г. достигла 14 600 руб. за 1 м2, что почти на 22 % выше ставок аренды другого массового складского формата big box (складские объекты площадью от 5 тыс. м2) [20]. Московский регион в настоящее время характеризуется некоторой насыщенностью большими складскими объектами (логопарками) и испытывает дефицит малых лотов, в которые в основном и вкладывают активно инвесторы. При этом стоимость строительства малых складов и их технического обустройства чуть выше, чем у крупных складов (67 400 руб. без НДС у формата light industrial против 63 400 руб. без НДС у формата big box за 1 м2 объекта) [21].
Успех формата у потенциальных арендаторов или покупателей обусловлен следующими причинами:
– компании могут гибко подстраиваться под изменение рыночной конъюнктуры, арендуя или покупая дополнительные боксы для своего развития, имеется возможность учитывать сезонный характер многих видов бизнеса [22];
– объединение в одном блоке как производственных (складских) помещений, так и офисной (торговой) площади, что упрощает процесс организации хозяйственной деятельности [23];
– склады обеспечены тепло-, водо- и электроснабжением;
– размещение подобных объектов возможно внутри городской черты, что улучшает их транспортную доступность для контрагентов фирмы;
– формат позволяет использовать складские площади под разные виды бизнеса, что может принести определенный синергетический эффект, когда в рамках складского комплекса соединены предприятия смежных сфер экономической деятельности.
Использование формата имеет и ряд недостатков:
– производственное использование этих складов ограничено сборочной или упаковочной деятельностью;
– могут иметься ограничения на производственную или складскую деятельность внутри городской черты (основные проекты формата находятся вне городов);
– затраты на строительство или аренду склада больше, чем для других объектов складской недвижимости. Также увеличены и эксплуатационные расходы из-за затрат на отопление, повышенной мощности электроснабжения;
– формат удобен для продажи только некоторых групп товаров (строительные материалы, техника, инженерная сантехника);
– договоры аренды на такие склады имеют более краткосрочный характер (от нескольких месяцев до нескольких лет), что несет риски для арендодателя и для арендатора.
Склады light industrial интересны как объект инвестирования по следующим причинам:
– порог входа на рынок начинается с 50 млн руб., что предопределяет его популярность среди частных инвесторов [18];
– объекты light industrial востребованы на рынке, поэтому обладают высокой ликвидностью и их можно быстро сдать в аренду новому арендатору или продать в случае необходимости;
– вложиться в формат можно даже с меньшим взносом за счет приобретения паев закрытых паевых инвестиционных фондов [23];
– формат привлекателен и для девелоперов в рамках проектов комплексного развития территорий;
– строительство комплекса складов изучаемого формата предусматривает возведение множества однотипных по конструкции и планировке зданий, что может в существенной мере упростить и стандартизировать многие технические решения, уменьшить затраты на проектирование объектов, строительные материалы и выполнение монтажных работ.
Но инвесторы должны учитывать и имеющиеся ограничения:
– возведение объектов формата возможно не на всех категориях земель, местное законодательство может ограничивать использование определенных земельных участков внутри городской черты под размещение некоторых производственных процессов;
– возведение отдельного объекта формата не так экономически эффективно, как возведение комплекса блоков, что позволит в полной мере раскрыть потенциал формата;
– строительство комплекса объектов light industrial требует больше времени, чем сооружение складов формата big box.
Заключение
За прошедшее десятилетие формат light industrial занял свою рыночную нишу на рынке складской недвижимости и активно развивается, несмотря на ряд ограничений, свойственных текущим экономическим условиям. Вложения в строительство объектов увеличиваются, но спрос остается высоким, поэтому пока говорить о насыщенности рынка, особенно в регионах, не представляется возможным. Но темпы ввода складов формата light industrial, как и других объектов рынка складской недвижимости, могут в перспективе замедлиться из-за высокого значения ключевой ставки ЦБ РФ. Существующая ставка рефинансирования не только ограничивает деловую активность в целом по экономике, но и снижает эффективность строительства новых объектов складской недвижимости, которое часто осуществляется за счет заемных средств.
1. Интернет-торговля в России 2023. URL: https://datainsight.ru/eCommerce_in_Russia_2023%20(2).pdf (дата обращения: 15.10.2024).
2. Станковская В. К концу 2026 года маркетплейсы увеличат объем складских площадей в РФ до 17 млн кв. м. URL: https://www.retail.ru/news/k-kontsu-2026-goda-marketpleysy-uvelichat-obshchiy-obem-skladskikh-ploshchadey-v-rf-do-17-mln-kv-m (дата обращения: 22.10.2024).
3. Федотов А. Н. Трансформация деятельности российских маркетплейсов в условиях санкционного давления // Baikal Research Journal. 2024. Т. 15. № 1. С. 71–83.
4. Экспансия торговых сетей стимулирует ввод складов в регионах. URL: https://www.arendator.ru/news/186784-ekspansiya_torgovyh_setej_stimuliruet_vvod_skladov_v_regionah/ (дата обращения: 23.10.2024).
5. Щепина С. В. Развитие существующих и альтернативных форматов торговли сетевого ритейла в условиях пандемии // Baikal Research Journal. 2021. Т. 12. № 2. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/razvitie-suschestvuyuschih-i-alternativnyh-formatov-torgovli-setevogo-riteyla-v-usloviyah-pandemii/viewer (дата обращения: 23.10.2024).
6. Правительство внесло в Государственную Думу прогноз социально-экономического развития РФ на 2025–2027 гг. URL: https://economy.gov.ru/material/news/pravitelstvo_vneslo_v_gosudarstvennuyu_dumu_prognoz_socialno_ekonomicheskogo_razvitiya_rf_na_2025_2027_gg.html (дата обращения: 25.10.2024).
7. Попова А. А., Янченко А. А. Новый тренд складской логистики в России: Light Industrial // Молодежь. Наука. Инновации. 2023. Т. 1. С. 470–473.
8. Обзор рынка многопользовательских складов малых размеров. URL: https://lightindustrial.ru/pdf/Classification.pdf (дата обращения: 25.10.2024).
9. Подобед О. С. Эффективность использования складов типа Light industrial // Развитие логистики и управления цепями поставок: материалы IV Междунар. науч.-практ. студен. конф. в рамках Междунар. молодеж. форума «Креатив и инновации – 2023» (Минск, 24 ноября 2023 г.). Минск: Изд-во БНТУ, 2023. С. 281–285.
10. Смольянинова Е. Н., Бурцева Н. А. Определение и классификация современных складов. Способы оптимизации их работы // Вестн. Алтайс. акад. экономики и права. 2022. № 4-1. С. 127–132.
11. Flex Space: Hybrid Industrial Space for Businesses with Physical Goods. URL: https://readyspaces.com/loading-dock/warehouse-tips/what-is-flex-space/ (дата обращения: 10.11.2024).
12. Otoes K. Flex Warehouse Spaces vs. Co-Ware-housing. URL: https://shifthq.com/flex-warehouse-spaces-vs-co-warehousing (дата обращения: 10.11.2024).
13. Формат lightindustrial. URL: https://lightindustrial.ru/pdf/Khomich_LI_Myth_Busters_Final.pdf (дата обращения: 10.11.2024).
14. Методические рекомендации по классификации объектов light industrial. URL: https://media.kf.expert/cms/NF_klassifikatsiya_light_industrial.pdf (дата обращения: 07.11.2024).
15. Рынок складской недвижимости регионов России. 1 полугодие 2024 г. URL: https://kf.expert/publish/rynok-skladskoj-nedvizhimosti-regiony-rossii-i-polugodie-2024 (дата обращения: 07.11.2024).
16. Рынок складской недвижимости Санкт-Петер-бурга и Ленинградской области. 1 полугодие 2024 г. URL: https://kf.expert/publish/rynok-skladskoj-nedvizhimosti-sankt-peterburg-i-leningradskaya-oblast-i-polugodie-2024 (дата обращения: 08.11.2024).
17. Рынок складской недвижимости Московского региона. 1 полугодие 2024 г. URL: https://kf.expert/publish/rynok-skladskoj-nedvizhimosti-moskovskij-region-i-polugodie-2024 (дата обращения: 07.11.2024).
18. Инвестиции в lightindustrial. Март 2024 года. URL: https://ibcrealestate.ru/upload/iblock/d77/IBC-Real-Estate_Parametr_Alfa-Kapital_Investitsii-v-Light-Industrial_2pdf.com_edit_metadata.pdf (дата обращения: 07.11.2024).
19. Мешкова С. Легко устроились. URL: https://www.kommersant.ru/doc/7280755?from=glavnoe_3 (дата обращения: 06.11.2024).
20. CMWP зафиксировала рекордный рост количества объектов light industrial и региональных проектов в структуре нового строительства складской недвижимости за 1–3 квартал 2024 года. URL: https://www.cmwp.ru/media/news/cmwp-zafiksirovala-rekordnyy-rost-kolichestva-obektov-light-industrial-i-regionalnykh-proektov-v-str/ (дата обращения: 03.11.2024).
21. Стоимость строительства складской недвижимости. 3-й квартал 2024 года. URL: https://kf.expert/publish/stoimost-stroitelstva-skladskoj-nedvizhimosti-czfo-3-kvartal-2024 (дата обращения: 02.11.2024).
22. Казарина Л. А. Сезонность как фактор формирования логистических издержек // Изв. Байкал. гос. ун-та. 2024. Т. 34. № 1. С. 88–95.
23. Склады запаяют. URL: https://www.kommersant.ru/doc/6635406 (дата обращения: 30.10.2024).
