Россия
Россия
Россия
Россия
Обосновывается актуальность выбранной темы, что подтверждается ежегодным приростом объема предложения коммерческой недвижимости: цена за квадратный метр, объем инвестиций и объем вводимых зданий в России за последние десять лет выросли в два раза. Разработан комплекс мероприятий по идентификации общих рисков, связанных с инвестициями в рентный бизнес в условиях экономической нестабильности. Исследование проводится посредством общенаучных методов сравнительного анализа, сбора и изучения источников информации, статистического анализа данных и синтеза; для идентификации рисков использован качественный метод мозгового штурма. Рассмотрены теоретические аспекты инвестиций в коммерческую недвижимость и выявлены различия в проектах «гринфилд» и «браунфилд», полный, частичный и поверхностный редевелопмент. Несмотря на то что инвестиционные проекты типа «гринфилд» превышают проекты «браунфилд» примерно в два раза, популярность последних не уменьшается. К преимуществам инвестирования в проекты «браунфилд» отнесены удачное месторасположение, наличие инфраструктуры, зданий и сооружений, которые можно модернизировать под новое целевое использование. Разработаны шкалы оценки вероятности, степени влияния рисков, выполнены описание и оценка рисков инвестиций на примере инвестиций «браунфилд», реализованных ООО «Приамурье». Проведена идентификация и оценка рисков инвестиций «браунфилд». Отмечено, что проекты «браунфилд», несмотря на свою привлекательность, отнесены в категорию проектов с высокими рисками, поэтому предложенный алгоритм оценки рисков поможет инвесторам рынка коммерческой недвижимости на начальном этапе идентифицировать риски и выбрать стратегию по их минимизации.
инвестиции, коммерческая недвижимость, проекты «гринфилд» и «браунфилд», редевелопмент, метод мозгового штурма, матрица рисков
Введение
В настоящее время в условиях экономической нестабильности поднимается вопрос об эффективном инвестировании в различные активы. Одним из самых распространенных и относительно надежных видов инвестиций является вложение средств в развитие коммерческой недвижимости. Здесь, как правило, рассматриваются инвестиции в реальные активы, обеспечивающие постоянный доход от аренды или субаренды помещений, перепродажи и лизинга. Актуальность выбранной темы подтверждается ежегодным приростом объема предложения коммерческой недвижимости: цена за квадратный метр, объем инвестиций и объем вводимых зданий в России за последние десять лет, несмотря на пандемийный и санкционный кризисы, повысились в два раза [1]. Нестабильность внешних условий и широкий выбор вариантов инвестирования подталкивает участников рынка инвестиций к развитию навыков риск-анализа.
Цель исследования – разработать комплекс мероприятий по идентификации общих проектных рисков, связанных с инвестициями в условиях экономической нестабильности.
Поставлены и решены следующие задачи: рассмотрены теоретические аспекты по теме исследования и выявлены различия в проектах «браунфилд» и «гринфилд»; выбран оптимальный вариант реализации инвестиционной деятельности, связанной со сдачей в аренду офисных помещений; разработаны шкалы оценки вероятности, степени влияния рисков; выполнено описание и оценка рисков инвестиций на примере инвестиций «браунфилд», реализованных ООО «Приамурье».
Материалы и методы исследования
Для достижения поставленной цели использованы общенаучные методы сравнительного анализа, сбор и изучение источников информации, статистический анализ данных и синтез. Для идентификации рисков использован метод мозгового штурма. Для оценки рисков ООО «Приамурье» применялся метод построения карты рисков с оценкой вероятности, тяжести последствий и значимости рисков.
Теоретической основой анализа рисков инвестиционных проектов являются введенные в 2019 г. стандарты по менеджменту рисков [2, 3], публикации авторов Г. Ю. Силкиной и С. Ю. Шевченко [4–6]. Идентификация рисков инвестиционно-строитель-ных проектов представлена в работах О. Е. Пироговой и Д. А. Халецкой [7], Д. Б. Хлебникова с соавторами [8], С. А. Крутиковой и др. [9].
Привлекательность инвестиций в офисную недвижимость обуславливается не только надежностью и защищенностью, но и постоянством доходов. Согласно Федеральному закону от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», инвестициями следует считать денежные средства или иное имущество, которые необходимо вкладывать с целью получения прибыли в будущем и/или достижения иного полезного эффекта. Инвестиционной же деятельностью является процесс вложения инвестиций, а также реализации действий на практике с целью получения прибыли в будущем [10]. Согласно [11], под коммерческой недвижимостью следует понимать все здания, помещения, какие-либо земельные участки, а также виды недвижимости, использования которых влечет за собой получения прибыли.
Результаты исследования
Остановимся на инвестициях в офисную недвижимость. Сегодня существуют различные способы инвестиций в недвижимость, но в данной работе будут рассмотрены проекты инвестирования «браунфилд» (brownfield) и «гринфилд» (greenfield).
«Браунфилд» подразумевает перепланировку земельного участка с перспективным для инвестирования и строительства месторасположением. Имеющиеся улучшения на данном земельном участке не используются или находятся на стадии спада, требуют реконструкции или редевелопмента. Данные участки обеспечены строениями, сооружениями и инфраструктурой. К преимуществам инвестирования в проекты данного вида отнесем удачное месторасположение, наличие инфраструктуры, зданий и сооружений, которые можно модернизировать под новое целевое использование. Выделим три основных вида редевелопмента промышленных территорий (рис. 1).
Рис. 1. Виды проектов «браунфилд» развития промышленных территорий
Fig. 1. Types of “brownfield” projects for the development of industrial territories
Под проектами «гринфилд» понимают реализацию нового проекта застройки на свободном (или частично свободном) земельном участке без инфраструктуры. К преимуществам проектов «гринфилд» следует отнести возможность создания современных улучшений, соответствующих современным потребностям рынка, создание высокотехнологичной инфраструктуры с длительным сроком эксплуатации и возможностью сокращать операционные расходы.
Выбирая между двумя этими видами инвестиций, необходимо в первую очередь учитывать особенности вида деятельности компании и дополнительные расходы на строительство, ремонтные работы, а также возможные расходы на реновацию помещений.
На рис. 2 представлено соотношение способов инвестирования по принципу «гринфилд» и «браунфилд», согласно данным Министерства промышленности и торговли РФ [12].
Рис. 2. Соотношение способов инвестирования на рынке недвижимости
Fig. 2. The ratio of investment methods in the real estate market
Таким образом, несмотря на то, что инвестиционные проекты типа «гринфилд» превышают проекты редевелопмента (или проекты «браунфилд») примерно в 2 раза, популярность последних не уменьшается. Так, в Санкт-Петербурге около 4,2 тыс. м2 (примерно 30–35 % от центральной части города) приходится на земельные участки, пригодные для проектов редевелопмента [13, 14]. За последнее десятилетие в Санкт-Петер-бурге через проекты полного редевелопмента прошли порядка 20 % территорий «серого пояса», из которых 10 % застроены жильем, 11 % стали общественно-деловыми зонами. По данным ООО «Центр развития проектов «Петербургская Недвижимость», на проекты редевелопмента быв-ших промышленных площадок приходится около трети всего объема многоквартирного жилья, введенного в эксплуатацию в границах города (порядка 5,6 млн м2) за последние пять лет [15]. Положительное влияние проектов «браунфилд» сложно переоценить, т. к. они способствуют преобразованию городской среды, созданию комфортных условий для различных сфер жизни горожан, улучшению экологической и социальной обстановки в центральных районах, привлекательности города для отдыха и туристов.
Приступая к риск-анализу инвестиционных проектов, обозначим базовые понятия. Согласно ГОСТ Р ИСО 31000-2019 / ISO 31000:2018 «Менеджмент риска. Принципы и руководство» [2], «…риск (risk): следствие влияния неопределенности на достижение поставленных целей». А неопределенность заключается в недостаточности информации, понимания или знания относительно события, его последствий или его возможности.
На рис. 3 представим сравнительную характеристику ситуаций принятия решений и классификацию факторов неопределенности исходных данных, идентификация и понимание которых приводит к принятию решений в ситуациях риска, неопределенности и конфликта.
Рис. 3. Классификация факторов неопределенности исходных данных
Fig. 3. Classification of uncertainty factors of initial data
Остановимся более подробно на проекте «браунфилд», реализованном в г. Благовещенске Амурской области на промышленной территории предприятия ООО «Приамурье», основанного еще в 1986 г. Изначально компания занималась полиграфическими услугами, а именно печатью брошюр, листовок, книг, газет и журналов. Компания 26 лет производила с помощью своих станков лучшие газеты Амурской области и несколько сотен различных книг. Компания зарекомендовала себя с лучшей стороны, являлась крупнейшим полиграфическим комплексом в Амурской области и входила в тройку лидеров на Дальнем Востоке по объему печатной продукции. В 2012 г. компания закрыла газетный цех в связи с постепенным падением спроса на вид продукции [16] и перешла на выпуск более рентабельной продукции, такой как книги, буклеты, брошюры, этикетки. В 2015 г. АО «Российские газеты», куда входит газетный комплекс «Приамурье», выставило компанию «Приамурье» на продажу, и в этом же году ее на торгах купили частные инвесторы, которые стали новыми собственниками газетного комплекса. В 2016 г. компания провела аудит активов компании, по результатам которого закрыла оставшийся цех по выпуску полиграфии, продав оборудование и сдав помещение в аренду для газетного комплекса «Дважды Два». С этого года общество «Приамурье» полностью отказалось от производства и начало реорганизацию компании, а также проведение реконструкции помещений для сдачи их под аренду. Часть административных и производственных помещений была существенно отремонтирована и нарезана на офисные модули, другая часть производственных цехов была быстро арендована из-за удобного расположения и уже готовой инфраструктуры внутри здания. В самом здании был проведен капитальный ремонт. В старых офисах, которые использовали сотрудники газетного комплекса, был выполнен качественный косметический ремонт для будущей сдачи, полностью отремонтирована крыша на производственном и главном здании. Также полностью заменены противопожарное оборудование и водоснабжение внутри обоих комплексов. На данный момент офисный центр «Приамурье» пользуется популярностью среди потенциальных арендаторов в связи с удобным расположением. Помещения внутри арендуют для различных офисов, спортивных секций, производственных нужд для кулинарии, фотостудии, имеются теплые и холодные складские помещения. Также компания сдает места для наружной рекламы и землю под аренду. Таким образом, компания ООО «Приамурье» является одним из примеров реорганизации активов бизнеса неперспективной отрасли по принципу «браунфилд» (по классификации, представленной на рис. 1, – полный редевелопмент), когда из старого производственного комплекса после вложенных инвестиций образуется новый многофункциональный или офисный центр.
Рассмотрим возможные риски инвестиций типа «браунфилд», взяв за основу проект ООО «Приамурье». Риски описывают и фиксируют для того, чтобы разработать меры по их уменьшению, снижению вероятности их наступления или исключить риски вообще, где это возможно. Также регулярная фиксация и анализ рисков помогает улучшать бизнес-процессы.
Рассмотрим основные риски, наступление которых ведет к отрицательным последствиям деятельности компании:
– вероятность возникновения непредвиденных трат на ремонтные работы, что может привести к увеличению планируемых расходов (при выборе помещения для реорганизации деятельности нельзя с точностью рассчитать затраты на ремонтные работы ввиду вероятности открытия скрытых проблем в помещении, проблем, связанных с некачественным материалом, увеличением сроков ремонтных работ или ростом цен на строительные материалы);
– объект не будет отвечать требованиям большинства потенциальных арендаторов (на этапе принятия решений об инвестициях нельзя с точностью сказать, какие цели преследует каждый из арендаторов при выборе места, площади для своего офиса);
– вероятность длительного простоя помещения;
– возникновение рисков в юридическом аспекте (необходимость реорганизации самой компании и ее видов деятельности, также при покупке недвижимости могут возникнуть риски из-за старого владельца и его обременений);
– риски, вызванные сотрудничеством с недобросовестными арендаторами (состояние помещения при съезде, несвоевременная оплата).
Матрица рисков позволяет наглядно показать и классифицировать риски: какие из них требуют немедленных действий, с какими можно работать в плановом порядке или даже пренебречь. Оценка вероятности возникновения риска и степени влияния или тяжести последствий наступления неблагоприятного события проводилась по разработанной экспертной шкале, представленной на рис. 4.
Рис. 4. Шкала оценки вероятности и степени влияния рисков проекта
Fig. 4. Scale of assessment of the probability and degree of impact of project risks
Прежде чем строить матрицу рисков, составим сводную таблицу и определим по шкале, представленной на рис. 4, вероятности наступления и степени влияния рисков на проект, а также меру риска, которая рассчитывается как произведение вероятности наступления на степень влияния (табл. 1).
Таблица 1
Table 1
Оценка рисков проекта «браунфилд» на примере ООО «Приамурье»
Risk assessment of the “brownfield” project on the example of Priamurye LLC
|
Риски |
Вероятность |
Степень |
Мера риска |
|
Вероятность возникновения непредвиденных трат на ремонтные работы, что может привести к увеличению планируемых расходов |
4 |
3 |
12 |
|
Объект не будет отвечать требованиям большинства потенциальных арендаторов |
2 |
5 |
10 |
|
Вероятность длительного простоя помещения |
3 |
4 |
12 |
|
Возникновение рисков в юридическом аспекте |
2 |
3 |
6 |
|
Риски, вызванные сотрудничеством с недобросовестными арендаторами |
4 |
2 |
8 |
Оценка рисков проекта «браунфилд» на примере ООО «Приамурье» проведена с помощью качественных методов анализа рисков методом мозгового штурма [3]. Метод представляет собой обсуждение проблемы группой специалистов в доброжелательной манере, целью которого является идентификация и оценки возможных видов риска. Входными данными для этого метода считаются команда специалистов-инвесторов рынка недвижимости и характеристика проекта «браунфилд». Выходными данными рассматриваемого метода является выдвинутый экспертами (участниками) перечень наиболее существенных рисков, оказывающих влияние на принятие решений об инвестициях в проект «браунфилд» [17, 18].
Обсуждение
На основе табл. 1 построим матрицу оценки рисков проекта «браунфилд» на примере ООО «Приамурье» (табл. 2).
Таблица 2
Table 2
Матрица проекта «браунфилд» на примере ООО «Приамурье»
Matrix of the “brownfield” project at the Priamurye LLC facility
|
Тяжесть последствий |
Балл |
Вероятность (частота) возникновения |
||||
|
Очень низкая |
Низкая |
Средняя |
Высокая |
Очень высокая |
||
|
Балл |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
|
|
Незначительные последствия |
1 |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
|
Малые |
2 |
2 |
4 |
6 |
8 – риски, вызванные сотрудничеством |
10 |
|
Последствия среднего уровня |
3 |
3 |
6 – возникновение рисков в юридическом аспекте |
9 |
12 – вероятность возникновения непредвиденных трат на ремонтные работы, что может привести |
15 |
|
Серьезные последствия |
4 |
4 |
8 |
12 – вероятность длительного простоя помещения |
16 |
20 |
|
Кардинальные последствия |
5 |
5 |
10 – объект |
15 |
20 |
25 |
Ранжирование рисков проекта «браунфилд» в табл. 2 необходимо дополнить методами по управлению рисками, способствующими минимизации рисков и повышению успешности проекта инвестиции «браунфилд». Выделим по критерию «мера риска» наиболее значимые последствия возникновения следующих рисков:
– вероятность возникновения непредвиденных трат на ремонтные работы, что может привести к увеличению планируемых расходов (данный риск можно минимизировать с помощью профессионального и качественного аудита объекта для определения полной стоимости инвестиции с учетом возможных дополнительных трат);
– вероятность длительного простоя помещения (минимизация данного риска возможна с помощью указания в договоре аренды пункта об обязательном уведомлении от арендатора о съезде, при нарушении также прописывается сумма штрафа; при наличии уведомления начинается заблаговременный поиск нового арендатора на освободившееся место).
Меньший вес имеют следующие риски:
– объект не будет отвечать требованиям большинства потенциальных арендаторов (данный риск минимизируется с помощью предварительного анализа помещения после реконструкции с определением потенциальных арендаторов);
– риски, вызванные сотрудничеством с недобросовестными арендаторами (потери от риска можно уменьшить с помощью указаний в договоре необходимых пунктов для собственника: как должно выглядеть помещение при съезде, за что и в какие дни происходит оплата и т. п., а также суммы штрафов или пени за нарушение этих пунктов);
– вероятность возникновения рисков в юридическом аспекте (данный риск минимизируется с помощью тщательной юридической проверки объекта и собственника при покупке помещения или с помощью заключения контракта с юридической компанией, которая специализируется на реорганизации компании).
Предложенные меры по управлению рисками, которые возникают при инвестициях «браунфилд», помогут управляющим проектом эффективно реагировать на возникающие события.
Заключение
Таким образом, рассмотренные классификация инвестиций в коммерческую недвижимость с разделением на проекты «браунфилд» (brownfield) и «гринфилд» (greenfield) с дальнейшей детализацией последних (см. рис. 1), классификация факторов неопределенности исходных данных (см. рис. 3) и разработанный авторами комплекс мероприятий по идентификации и оценки рисков, включающий предложенную шкалу оценки вероятности и степени влияния рисков проекта (см. рис. 4), помогут менеджеру проекта в принятии решений и выборе стратегии минимизации рисков в условиях экономической нестабильности.
Научная новизна данной работы заключается в идентификации и оценке рисков инвестиций «браунфилд». В работе доказано, что проекты «браунфилд», несмотря на свою привлекательность, отнесены в категорию проектов с высокими рисками, поэтому предложенный алгоритм оценки рисков поможет инвесторам рынка коммерческой недвижимости на начальном этапе идентифицировать риски и выбрать стратегию по их минимизации в условиях экономической нестабильности.
1. Соломников Д. Анализ рынка коммерческой недвижимости в регионах России по итогам 1 полугодия 2022 года. URL: https://business-planner.ru/articles/analitika/analiz-rynka-kommercheskoj-nedvizhimosti-v-regionah-rossii.html (дата обращения: 22.09.2023).
2. ГОСТ Р ИСО 31000-2019. Менеджмент риска. Принципы и руководство. URL: https://docs.cntd.ru/document/1200170125 (дата обращения: 22.09.2023).
3. ГОСТ Р 58771-2019. Менеджмент риска. Технологии оценки риска. URL: https://meganorm.ru/Data2/1/4293724/4293724640.pdf (дата обращения: 22.09.2023).
4. Силкина Г. Ю., Шевченко С. Ю. Математическое обоснование процедур риск-менеджмента в инновационном предпринимательстве // Проблемы соврем. экономики. 2012. № 2 (42). С. 159–162.
5. Силкина Г. Ю., Шевченко С. Ю. Концепции современного риск-менеджмента // Науч.-техн. вед. Санкт-Петербург. гос. политехн. ун-та. Экономические науки. 2009. № 5 (85). С. 81–87.
6. Силкина Г. Ю., Шевченко С. Ю. Модели и инструменты современного риск-менеджмента // Науч.-техн. вед. Санкт-Петербург. гос. политехн. ун-та. Экономические науки. 2009. № 6-1 (90). С. 188–194.
7. Пирогова О. Е., Халецкая Д. А. Анализ рисков в сегменте коммерческой недвижимости на региональном рынке // Междунар. науч. журн. 2023. № 2 (89). С. 57–68.
8. Хлебников Д. Б., Комаров А. А., Пирогова О. Е. Особенности формирования стоимости компании с учетом риска инвестиций в приобретение прав на активы // Уч. зап. Междунар. банк. ин-та. 2023. № 2 (44). С. 133–145.
9. Крутикова С. А., Михайлина А. С., Пупенцова С. В. Риск-менеджмент проектов развития объектов недвижимости // Актуал. проблемы экономики и менеджмента. 2022. № 3 (35). С. 52–64.
10. Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений: Федеральный закон от 25.02.1999 № 39-ФЗ (ред. от 28.12.2022). URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_22142/bb9e97fad9d14ac66df4b6e67c453d1be3b77b4c/?ysclid=levkvu0ioh900325989 (дата обращения: 21.09.2023).
11. Пупенцова С. В. Методы анализа риска инвестиций в недвижимость // Науч.-техн. вед. СПбГТУ. 2006. № 4 (46). С. 360–364.
12. Общие тренды развития индустрии. URL: https://xn----dtbhaacat8bfloi8h.xn--p1ai/indparks-8-2021 (дата обращения: 22.09.2023).
13. Стандарт развития застроенных территорий. Кн. 2. М.: STRELKA КБ, 2019. URL: https://www.xn--d1aqf.xn--p1ai/urban/standards/printsipy-kompleksnogo-razvitiya-territoriy/ (дата обращения: 22.03.2023).
14. Официальный сайт городской программы «Развитие застроенных территорий Санкт-Петербурга». URL: https://rzt.spb.ru/about/renovaciya-v-peterburge (дата обращения: 22.03.2023).
15. Novostroy-spb.ru. URL: https://www.novostroy-spb.ru/analitika/redevelopment_v_peterburge_kak (дата об-ращения: 22.03.2023).
16. ИПК «Приамурье» закрывает газетный цех / Амур. правда. URL: https://ampravda.ru/2012/12/07/041660.html (дата обращения: 26.02.2023).
17. Pupentsova S. V., Alekseeva N. S., Stroganova O. A. Foreign and Domestic Experience in Environmental Planning and Territory Management // IOP Conference Series: Materials Science and Engineering. 2020. V. 753. N. 3. P. 032026.
18. Пупенцова С. В., Алексеева Н. С. Опыт экологического планирования и управления территориями городов // Экономика строительства. 2019. № 4 (58). С. 18–27.
