Россия
Россия
ВАК 08.00.10 Финансы, денежное обращение и кредит
УДК 65 Управление предприятиями. Организация производства, торговли и транспорта
ГРНТИ 06.52 Экономическое развитие и рост. Прогнозир-ние и планирование экономики. Экономич. циклы и кризисы
ГРНТИ 06.61 Территориальная структура экономики. Региональная и городская экономика
ГРНТИ 06.81 Экономика и организация предприятия. Управление предприятием
ГРНТИ 65.01 Общие вопросы пищевой промышленности
ГРНТИ 82.01 Общие вопросы организации и управления
ГРНТИ 83.01 Общие вопросы статистики
Организацию комфортной урбанизированной среды возможно обеспечить посредством комплексной жилой застройки кварталов и районов, выступающей в качестве эффективного инструмента управления, который обеспечивает сбалансированное пространственное развитие экономики муниципальных образований. Определены условия инвестиционной привлекательности проектов комплексного развития территорий на основе их моделирования, приведена краткая характеристика и представлены результаты видов моделирования (морфологического, экономического). Установлены мероприятия по управлению инвестициями в комплексную жилую застройку и логическая последовательность их выполнения. Раскрыто содержание и предложен алгоритм процесса выбора оптимального варианта проекта комплексной жилой застройки. Схема процесса выбора варианта проекта застройки включает обобщение информации о месте застройки, морфологическое моделирование проектных решений комплексной жилой застройки, определение соответствия проектных решений градостроительным регламентам, строительным нормам и правилам, экономическое моделирование проектных решений, определение соответствия уровней показателей коммерческой эффективности ожиданиям застройщика, предоставление проектных решений в муниципальные органы власти для согласования, определение соответствия планируемых результатов реализации проекта ожиданиям муниципалитета, утверждение проекта застройки и включение проекта в инвестиционную программу муниципалитета. Отмечено, что оценка эффективности инвестиционных проектов, финансируемых с привлечением бюджетных ресурсов, не учитывает вопросы экологической и социальной эффективности инвестиций в непроизводственную сферу, в Правилах землепользования и застройки территории муниципальных образований не закреплены полноценные, комплексные требования к оценке эффективности решений о развитии территорий муниципалитетов в долгосрочной перспективе. Обоснованы необходимость дифференциации объектов жилой недвижимости по степени комфортности как эффективного индикатора оценки качества жилищного строительства и потребность учета муниципальными органами власти при выборе проекта комплексной жилой застройки дополнительных показателей в целях удовлетворения ожиданий всех задействованных сторон
инвестиционные проекты, комфортная урбанизированная среда, комплексная жилая застройка, муниципалитеты, проекты комплексного развития территорий, морфологическое моделирование, экономическое моделирование
Введение
Формирование комфортной урбанизированной среды обеспечивается через комплексную жилую застройку (КЖЗ) кварталов и районов, выступающую как важное направление в решении сбалансированного пространственного развития экономики муниципалитета. Комплексное обустройство кварталов и районов способно обеспечивать релевантные потребительским предпочтениям условия проживания (возможность выбора жилых объектов разной степени комфортности; удовлетворение жителей местом работы; предоставление мест в детских дошкольных учреждениях, в общеобразовательных и специализированных школах; оказание спортивно-оздоровительных, развлекательных и бытовых услуг, получение товаров и благ в целях удовлетворения повседневных потребностей) при одновременном экономичном и рациональном
использовании земли и пространства. Последнее решается еще на стадии разработки проекта КЖЗ путем учета критериев комфортности объектов жилой недвижимости по уровням формирования зон воздействия факторов, формирующих комфортность жилищных условий [1].
Материалы исследования
Учитывая вышеуказанное, важно превентивно смоделировать условия инвестиционной привлекательности проектов комплексного развития территорий (для определения приемлемого масштаба проекта; обоснованного распределения инвестиционных обязательств между муниципалитетом и застройщиком и правового оформления морфологических и экономических параметров проекта) в соответствии с табл. 1.
Таблица 1
Моделирование проектов комплексного развития территорий
|
Вид моделирования |
Краткая характеристика |
Результат |
|
Морфологическое моделирование |
Разработка и сопоставление различных обобщенных вариантов градостроительных и архитектурно-планировочных решений по территории, подлежащей комплексной застройке (необходимо определять альтернативные показатели возможной плотности застройки, а на ее основе – численность проживающих граждан, размер жилищного фонда, |
Проработка и обоснование вариантов комфортности среды проживания |
|
Экономическое |
Осуществление инвестиционной оценки проекта комплексного развития территории в зависимости от различных градостроительных и архитектурно-планировочных решений, |
Сравнительный анализ показателей инвестиционной привлекательности и экономической эффективности альтернативных проектов для обоснованного выбора приемлемого варианта |
Морфологическое и экономическое моделирование проводится путем варьирования и сопоставления показателей проекта КЖЗ до достижения приемлемого варианта экономической эффективности и распределения обязательств между муниципалитетом, потенциальными застройщиками и ресурсоснабжающими организациями. При этом потенциальный застройщик
в рамках альтернативных проектов застройки территории устанавливает для каждого из них основные градостроительные технико-экономические показатели (структура ввода жилья в зависимости от уровня комфортности благоустраиваемой территории, общественно-делового пространства, непосредственно жилых помещений и др.). Результаты моделирования могут быть закреплены конкретными инвестиционными соглашениями.
С позиций процессного подхода управление развитием территории на основе КЖЗ представляет собой процесс, обеспечивающий взаимодействие ресурсов для преобразования «входа» (задача обустройства территории и изменения качества жилой среды в соответствии с требованиями к ее комплексности и комфортности) в «выход» (сформированная и качественно преобразованная, в соответствии с установленными требованиями и представлениями о комфортном проживании, городская среда) [2].
Основными элементами «входа» в стоимостном выражении выступают инвестиции на реализацию проекта КЖЗ, а основными элементами «выхода» – стоимость введенных объектов строительства, а также доходы и затраты, связанные с их эксплуатацией.
Эффективное управление процессом инвестирования, необходимое из-за ограниченности выделенных на достижение поставленной цели финансовых ресурсов, заключается в четком разграничении финансовой ответственности ключевых участников проекта – муниципалитета
и фирм-застройщиков. К основным мероприятиям, позволяющим эффективно воздействовать на систему управления инвестициями в проекты КЖЗ, относятся следующие:
– определение перечня объектов строительства и требуемого объема инвестирования, планирование очередности строительства объектов;
– организация взаимодействия субъектов управления инвестициями;
– управление изменениями и контроль достижения цели проекта.
Схема управления инвестициями в проект КЖЗ приведена на рис. 1.
Рис. 1. Схема управления инвестициями в комплексную жилую застройку
Отметим, наиболее значимым, определяющим эффективность проекта для муниципалитета и для фирмы-застройщика, управленческим решением является определение концепции проекта КЖЗ, задаваемое ее потребительскими характеристиками с учетом качества градостроительной среды.
Процесс выбора варианта проекта КЖЗ схематически представлен на рис. 2.
Рис. 2. Схема процесса выбора варианта проекта КЖЗ
Эффективным регулятором в оценке качества жилищного строительства как с позиций общества в целом, так и бизнеса выступает дифференциация объектов жилой недвижимости по степени комфортности.
Практика управления градостроительством и формирования комфортной среды во многом базируется, среди прочих нормативных документов, на Правилах землепользования и застройки территории муниципальных образований, в которых, к сожалению, не закреплены полноценные, комплексные требования к оценке эффективности решений о развитии территорий муниципалитетов в долгосрочной перспективе.
В частности, при оценке эффективности инвестиционных проектов, финансируемых
с привлечением бюджетных ресурсов в соответствии с «Методическими рекомендациями по оценке эффективности инвестиционных проектов», не учитываются вопросы экологической
и социальной эффективности инвестиций в непроизводственную сферу.
Анализ программ развития жилищного строительства на территориях и обобщение результатов современных исследований доказывают необходимость учета муниципальными органами власти при выборе проекта КЖЗ, в дополнение к существующим, следующих групп показателей, характеризующих: общественные (социально-экономические) результаты; результаты реализации проекта для бюджетной системы; эколого-экономические результаты (табл. 2).
Таблица 2
Показатели оценки результатов комплексной жилой застройки микрорайона*
|
Группа показателей |
Показатели |
|
Социально-экономические результаты |
– Проектная численность населения микрорайона, чел.; – структура жилищного фонда микрорайона (всего, тыс. м2, в том числе стандартной, повышенной и элитной степени комфорта); – количество создаваемых рабочих мест в результате реализации проекта, чел.; – общая площадь застройки, тыс. м2; – жилая площадь застройки, тыс. м2; – площадь общественно-деловой застройки, тыс. м2; – площадь объектов социального назначения, тыс. м2; – период реализации проекта КЖЗ, 12 мес. |
|
Результаты реализации |
– Инвестиционные затраты бюджета на реализацию проекта, тыс. руб.; – ежегодные эксплуатационные расходы на содержание территории микрорайона, тыс. руб.; – разовые налоговые и неналоговые поступления от реализации проекта, тыс. руб.; – дисконтированный бюджетный доход за период реализации проекта, тыс. руб. |
|
Эколого-экономические результаты |
– Коэффициент энергоэффективности зданий; – коэффициент экологичности зданий; – коэффициент застройки территории; – коэффициент плотности застройки территории; – удельный вес озелененных территорий в пределах застройки, % |
* Составлено по [3].
На наш взгляд, крайне важным представляется при оценке эффективности инвестиционных проектов, финансируемых с привлечением бюджетных ресурсов, учитывать вопросы экологической и социальной эффективности инвестиций в непроизводственную сферу.
Заключение
На реализуемость инвестиционных проектов КЖЗ территории ключевое влияние оказывают способы привлечения и эффективность управления финансовыми ресурсами, уровень материально-технического обеспечения строительства и его соответствие градостроительным нормам и правилам, соблюдение интересов всех субъектов инвестиционно-строительной деятельности, реализующих проект.
Таким образом, именно на основе моделирования проектов комплексного развития территорий возможно обоснованно отобрать вариант проекта КЖЗ, удовлетворяющий требованиям всех стейкхолдеров. При этом с позиций муниципалитета весьма важно учесть (в дополнение
к существующим) предложенные нами показатели, позволяющие охарактеризовать всю городскую агломерацию с позиций комфортности для проживания.
1. Набиев Р. А., Урманова Е. А. Подходы к обоснованию рациональных проектов жилищного строительства на основе конструктивных схем // Энергоэффективность, ресурсосбережение и природопользование в городском хозяйстве и строительстве: экономика и управление: материалы III Междунар. науч.-техн. конф. (Волгоград, 23-26 сентября 2015 г.). Волгоград: Изд-во ВолгГАСУ, 2016. С. 715-720.
2. Газгиреев Э. Д., Зверев В. В., Умеров Р. З. и др. Управление инвестиционно-строительными проектами в условиях модернизации экономики: моногр. / под ред. Р. А. Набиева. М.: Перо, 2017. 492 с.
3. Набиев Р. А., Кошелев А. В. Теоретико-методический инструментарий оценки эффективности воспроизводства жилья // Современные проблемы науки и техники: сб. материалов II Нац. науч.-практ. конф. (Астрахань, 11-12 декабря 2017 г.). Махачкала: Алеф, 2018. С. 118-125.
