МЕТОДИЧЕСКИЕ ПОДХОДЫ К УПРАВЛЕНИЮ ПРОЕКТАМИ РАЗВИТИЯ ТЕРРИТОРИИ НА ОСНОВЕ КОМПЛЕКСНОЙ ЖИЛОЙ ЗАСТРОЙКИ
Аннотация и ключевые слова
Аннотация (русский):
Организацию комфортной урбанизированной среды возможно обеспечить посредством комплексной жилой застройки кварталов и районов, выступающей в качестве эффективного инструмента управления, который обеспечивает сбалансированное пространственное развитие экономики муниципальных образований. Определены условия инвестиционной привлекательности проектов комплексного развития территорий на основе их моделирования, приведена краткая характеристика и представлены результаты видов моделирования (морфологического, экономического). Установлены мероприятия по управлению инвестициями в комплексную жилую застройку и логическая последовательность их выполнения. Раскрыто содержание и предложен алгоритм процесса выбора оптимального варианта проекта комплексной жилой застройки. Схема процесса выбора варианта проекта застройки включает обобщение информации о месте застройки, морфологическое моделирование проектных решений комплексной жилой застройки, определение соответствия проектных решений градостроительным регламентам, строительным нормам и правилам, экономическое моделирование проектных решений, определение соответствия уровней показателей коммерческой эффективности ожиданиям застройщика, предоставление проектных решений в муниципальные органы власти для согласования, определение соответствия планируемых результатов реализации проекта ожиданиям муниципалитета, утверждение проекта застройки и включение проекта в инвестиционную программу муниципалитета. Отмечено, что оценка эффективности инвестиционных проектов, финансируемых с привлечением бюджетных ресурсов, не учитывает вопросы экологической и социальной эффективности инвестиций в непроизводственную сферу, в Правилах землепользования и застройки территории муниципальных образований не закреплены полноценные, комплексные требования к оценке эффективности решений о развитии территорий муниципалитетов в долгосрочной перспективе. Обоснованы необходимость дифференциации объектов жилой недвижимости по степени комфортности как эффективного индикатора оценки качества жилищного строительства и потребность учета муниципальными органами власти при выборе проекта комплексной жилой застройки дополнительных показателей в целях удовлетворения ожиданий всех задействованных сторон

Ключевые слова:
инвестиционные проекты, комфортная урбанизированная среда, комплексная жилая застройка, муниципалитеты, проекты комплексного развития территорий, морфологическое моделирование, экономическое моделирование
Текст
Текст произведения (PDF): Читать Скачать

Введение

Формирование комфортной урбанизированной среды обеспечивается через комплексную жилую застройку (КЖЗ) кварталов и районов, выступающую как важное направление в решении сбалансированного пространственного развития экономики муниципалитета. Комплексное обустройство кварталов и районов способно обеспечивать релевантные потребительским предпочтениям условия проживания (возможность выбора жилых объектов разной степени комфортности; удовлетворение жителей местом работы; предоставление мест в детских дошкольных учреждениях, в общеобразовательных и специализированных школах; оказание спортивно-оздоровительных, развлекательных и бытовых услуг, получение товаров и благ в целях удовлетворения повседневных потребностей) при одновременном экономичном и рациональном
использовании земли и пространства. Последнее решается еще на стадии разработки проекта КЖЗ путем учета критериев комфортности объектов жилой недвижимости по уровням формирования зон воздействия факторов, формирующих комфортность жилищных условий [1].

 

Материалы исследования

Учитывая вышеуказанное, важно превентивно смоделировать условия инвестиционной привлекательности проектов комплексного развития территорий (для определения приемлемого масштаба проекта; обоснованного распределения инвестиционных обязательств между муниципалитетом и застройщиком и правового оформления морфологических и экономических параметров проекта) в соответствии с табл. 1.

Таблица 1

Моделирование проектов комплексного развития территорий

Вид моделирования

Краткая характеристика

Результат

Морфологическое моделирование

Разработка и сопоставление различных обобщенных вариантов градостроительных и архитектурно-планировочных решений по территории, подлежащей комплексной застройке (необходимо определять альтернативные показатели возможной плотности застройки, а на ее основе – численность проживающих граждан, размер жилищного фонда,
в том числе площадь жилых помещений и зон общего пользования, отличающихся по степени комфортности, необходимые объекты социальной инфраструктуры и т. д.)

Проработка и обоснование вариантов комфортности среды проживания

Экономическое
моделирование

Осуществление инвестиционной оценки проекта комплексного развития территории в зависимости от различных градостроительных и архитектурно-планировочных решений,
а также вариантов распределения затрат (фактических
и прогнозных данных, учитывающих степень комфортности проектируемой жилой среды, включающих себестоимость строительства, структуру затрат, цены на квартиры, прогнозируемые расходы и доходы бюджета муниципалитета на  реализацию данного проекта)

Сравнительный анализ показателей инвестиционной привлекательности и экономической эффективности альтернативных проектов для обоснованного выбора приемлемого варианта

 

Морфологическое и экономическое моделирование проводится путем варьирования и сопоставления показателей проекта КЖЗ до достижения приемлемого варианта экономической эффективности и распределения обязательств между муниципалитетом, потенциальными застройщиками и ресурсоснабжающими организациями. При этом потенциальный застройщик
в рамках альтернативных проектов застройки территории устанавливает для каждого из них основные градостроительные технико-экономические показатели (структура ввода жилья в зависимости от уровня комфортности благоустраиваемой территории, общественно-делового пространства, непосредственно жилых помещений и др.). Результаты моделирования могут быть закреплены конкретными инвестиционными соглашениями.

С позиций процессного подхода управление развитием территории на основе КЖЗ представляет собой процесс, обеспечивающий взаимодействие ресурсов для преобразования «входа» (задача обустройства территории и изменения качества жилой среды в соответствии с требованиями к ее комплексности и комфортности) в «выход» (сформированная и качественно преобразованная, в соответствии с установленными требованиями и представлениями о комфортном проживании, городская среда) [2].

Основными элементами «входа» в стоимостном выражении выступают инвестиции на реализацию проекта КЖЗ, а основными элементами «выхода» – стоимость введенных объектов строительства, а также доходы и затраты, связанные с их эксплуатацией.

Эффективное управление процессом инвестирования, необходимое из-за ограниченности выделенных на достижение поставленной цели финансовых ресурсов, заключается в четком разграничении финансовой ответственности ключевых участников проекта – муниципалитета
и фирм-застройщиков. К основным мероприятиям, позволяющим эффективно воздействовать на систему управления инвестициями в проекты КЖЗ, относятся следующие:

– определение перечня объектов строительства и требуемого объема инвестирования, планирование очередности строительства объектов;

– организация взаимодействия субъектов управления инвестициями;

– управление изменениями и контроль достижения цели проекта.

Схема управления инвестициями в проект КЖЗ приведена на рис. 1.

 

 

 

Рис. 1. Схема управления инвестициями в комплексную жилую застройку

 

Отметим, наиболее значимым, определяющим эффективность проекта для муниципалитета и для фирмы-застройщика, управленческим решением является определение концепции проекта КЖЗ, задаваемое ее потребительскими характеристиками с учетом качества градостроительной среды.

Процесс выбора варианта проекта КЖЗ схематически представлен на рис. 2.

 

Рис. 2. Схема процесса выбора варианта проекта КЖЗ

 

Эффективным регулятором в оценке качества жилищного строительства как с позиций общества в целом, так и бизнеса выступает дифференциация объектов жилой недвижимости по степени комфортности.

Практика управления градостроительством и формирования комфортной среды во многом базируется, среди прочих нормативных документов, на Правилах землепользования и застройки территории муниципальных образований, в которых, к сожалению, не закреплены полноценные, комплексные требования к оценке эффективности решений о развитии территорий муниципалитетов в долгосрочной перспективе.

В частности, при оценке эффективности инвестиционных проектов, финансируемых
с привлечением бюджетных ресурсов в соответствии с «Методическими рекомендациями по оценке эффективности инвестиционных проектов», не учитываются вопросы экологической
и социальной эффективности инвестиций в непроизводственную сферу.

Анализ программ развития жилищного строительства на территориях и обобщение результатов современных исследований доказывают необходимость учета муниципальными органами власти при выборе проекта КЖЗ, в дополнение к существующим, следующих групп показателей, характеризующих: общественные (социально-экономические) результаты; результаты реализации проекта для бюджетной системы; эколого-экономические результаты (табл. 2).

Таблица 2

 Показатели оценки результатов комплексной жилой застройки микрорайона*

Группа показателей

Показатели

Социально-экономические результаты

– Проектная численность населения микрорайона, чел.;

– структура жилищного фонда микрорайона (всего, тыс. м2, в том числе стандартной,

повышенной и элитной степени комфорта);

– количество создаваемых рабочих мест в результате реализации проекта, чел.;

– общая площадь застройки, тыс. м2;

– жилая площадь застройки, тыс. м2;

– площадь общественно-деловой застройки, тыс. м2;

– площадь объектов социального назначения, тыс. м2;

– период реализации проекта КЖЗ, 12 мес.

Результаты реализации
проекта для бюджета

– Инвестиционные затраты бюджета на реализацию проекта, тыс. руб.;

– ежегодные эксплуатационные расходы на содержание территории микрорайона, тыс. руб.;

– разовые налоговые и неналоговые поступления от реализации проекта, тыс. руб.;

– дисконтированный бюджетный доход за период реализации проекта, тыс. руб.

Эколого-экономические результаты

– Коэффициент энергоэффективности зданий;

– коэффициент экологичности зданий;

– коэффициент застройки территории;

– коэффициент плотности застройки территории;

– удельный вес озелененных территорий в пределах застройки, %

 

* Составлено по [3].

 

На наш взгляд, крайне важным представляется при оценке эффективности инвестиционных проектов, финансируемых с привлечением бюджетных ресурсов, учитывать вопросы экологической и социальной эффективности инвестиций в непроизводственную сферу.

 

Заключение

На реализуемость инвестиционных проектов КЖЗ территории ключевое влияние оказывают способы привлечения и эффективность управления финансовыми ресурсами, уровень материально-технического обеспечения строительства и его соответствие градостроительным нормам и правилам, соблюдение интересов всех субъектов инвестиционно-строительной деятельности, реализующих проект.

Таким образом, именно на основе моделирования проектов комплексного развития территорий возможно обоснованно отобрать вариант проекта КЖЗ, удовлетворяющий требованиям всех стейкхолдеров. При этом с позиций муниципалитета весьма важно учесть (в дополнение
к существующим) предложенные нами показатели, позволяющие охарактеризовать всю городскую агломерацию с позиций комфортности для проживания.

Список литературы

1. Набиев Р. А., Урманова Е. А. Подходы к обоснованию рациональных проектов жилищного строительства на основе конструктивных схем // Энергоэффективность, ресурсосбережение и природопользование в городском хозяйстве и строительстве: экономика и управление: материалы III Междунар. науч.-техн. конф. (Волгоград, 23–26 сентября 2015 г.). Волгоград: Изд-во ВолгГАСУ, 2016. С. 715–720.

2. Газгиреев Э. Д., Зверев В. В., Умеров Р. З. и др. Управление инвестиционно-строительными проектами в условиях модернизации экономики: моногр. / под ред. Р. А. Набиева. М.: Перо, 2017. 492 с.

3. Набиев Р. А., Кошелев А. В. Теоретико-методический инструментарий оценки эффективности воспроизводства жилья // Современные проблемы науки и техники: сб. материалов II Нац. науч.-практ. конф. (Астрахань, 11–12 декабря 2017 г.). Махачкала: Алеф, 2018. С. 118–125.