ВведениеФормирование комфортной урбанизированной среды обеспечивается через комплексную жилую застройку (КЖЗ) кварталов и районов, выступающую как важное направление в решении сбалансированного пространственного развития экономики муниципалитета. Комплексное обустройство кварталов и районов способно обеспечивать релевантные потребительским предпочтениям условия проживания (возможность выбора жилых объектов разной степени комфортности; удовлетворение жителей местом работы; предоставление мест в детских дошкольных учреждениях, в общеобразовательных и специализированных школах; оказание спортивно-оздоровительных, развлекательных и бытовых услуг, получение товаров и благ в целях удовлетворения повседневных потребностей) при одновременном экономичном и рациональномиспользовании земли и пространства. Последнее решается еще на стадии разработки проекта КЖЗ путем учета критериев комфортности объектов жилой недвижимости по уровням формирования зон воздействия факторов, формирующих комфортность жилищных условий [1]. Материалы исследованияУчитывая вышеуказанное, важно превентивно смоделировать условия инвестиционной привлекательности проектов комплексного развития территорий (для определения приемлемого масштаба проекта; обоснованного распределения инвестиционных обязательств между муниципалитетом и застройщиком и правового оформления морфологических и экономических параметров проекта) в соответствии с табл. 1. Таблица 1Моделирование проектов комплексного развития территорий Вид моделированияКраткая характеристикаРезультатМорфологическое моделированиеРазработка и сопоставление различных обобщенных вариантов градостроительных и архитектурно-планировочных решений по территории, подлежащей комплексной застройке (необходимо определять альтернативные показатели возможной плотности застройки, а на ее основе – численность проживающих граждан, размер жилищного фонда,в том числе площадь жилых помещений и зон общего пользования, отличающихся по степени комфортности, необходимые объекты социальной инфраструктуры и т. д.)Проработка и обоснование вариантов комфортности среды проживания ЭкономическоемоделированиеОсуществление инвестиционной оценки проекта комплексного развития территории в зависимости от различных градостроительных и архитектурно-планировочных решений,а также вариантов распределения затрат (фактическихи прогнозных данных, учитывающих степень комфортности проектируемой жилой среды, включающих себестоимость строительства, структуру затрат, цены на квартиры, прогнозируемые расходы и доходы бюджета муниципалитета на  реализацию данного проекта) Сравнительный анализ показателей инвестиционной привлекательности и экономической эффективности альтернативных проектов для обоснованного выбора приемлемого варианта Морфологическое и экономическое моделирование проводится путем варьирования и сопоставления показателей проекта КЖЗ до достижения приемлемого варианта экономической эффективности и распределения обязательств между муниципалитетом, потенциальными застройщиками и ресурсоснабжающими организациями. При этом потенциальный застройщикв рамках альтернативных проектов застройки территории устанавливает для каждого из них основные градостроительные технико-экономические показатели (структура ввода жилья в зависимости от уровня комфортности благоустраиваемой территории, общественно-делового пространства, непосредственно жилых помещений и др.). Результаты моделирования могут быть закреплены конкретными инвестиционными соглашениями.С позиций процессного подхода управление развитием территории на основе КЖЗ представляет собой процесс, обеспечивающий взаимодействие ресурсов для преобразования «входа» (задача обустройства территории и изменения качества жилой среды в соответствии с требованиями к ее комплексности и комфортности) в «выход» (сформированная и качественно преобразованная, в соответствии с установленными требованиями и представлениями о комфортном проживании, городская среда) [2].Основными элементами «входа» в стоимостном выражении выступают инвестиции на реализацию проекта КЖЗ, а основными элементами «выхода» – стоимость введенных объектов строительства, а также доходы и затраты, связанные с их эксплуатацией.Эффективное управление процессом инвестирования, необходимое из-за ограниченности выделенных на достижение поставленной цели финансовых ресурсов, заключается в четком разграничении финансовой ответственности ключевых участников проекта – муниципалитетаи фирм-застройщиков. К основным мероприятиям, позволяющим эффективно воздействовать на систему управления инвестициями в проекты КЖЗ, относятся следующие: – определение перечня объектов строительства и требуемого объема инвестирования, планирование очередности строительства объектов; – организация взаимодействия субъектов управления инвестициями; – управление изменениями и контроль достижения цели проекта. Схема управления инвестициями в проект КЖЗ приведена на рис. 1.    Рис. 1. Схема управления инвестициями в комплексную жилую застройку Отметим, наиболее значимым, определяющим эффективность проекта для муниципалитета и для фирмы-застройщика, управленческим решением является определение концепции проекта КЖЗ, задаваемое ее потребительскими характеристиками с учетом качества градостроительной среды.Процесс выбора варианта проекта КЖЗ схематически представлен на рис. 2.  Рис. 2. Схема процесса выбора варианта проекта КЖЗ Эффективным регулятором в оценке качества жилищного строительства как с позиций общества в целом, так и бизнеса выступает дифференциация объектов жилой недвижимости по степени комфортности. Практика управления градостроительством и формирования комфортной среды во многом базируется, среди прочих нормативных документов, на Правилах землепользования и застройки территории муниципальных образований, в которых, к сожалению, не закреплены полноценные, комплексные требования к оценке эффективности решений о развитии территорий муниципалитетов в долгосрочной перспективе. В частности, при оценке эффективности инвестиционных проектов, финансируемыхс привлечением бюджетных ресурсов в соответствии с «Методическими рекомендациями по оценке эффективности инвестиционных проектов», не учитываются вопросы экологическойи социальной эффективности инвестиций в непроизводственную сферу.Анализ программ развития жилищного строительства на территориях и обобщение результатов современных исследований доказывают необходимость учета муниципальными органами власти при выборе проекта КЖЗ, в дополнение к существующим, следующих групп показателей, характеризующих: общественные (социально-экономические) результаты; результаты реализации проекта для бюджетной системы; эколого-экономические результаты (табл. 2).Таблица 2 Показатели оценки результатов комплексной жилой застройки микрорайона* Группа показателейПоказателиСоциально-экономические результаты– Проектная численность населения микрорайона, чел.;– структура жилищного фонда микрорайона (всего, тыс. м2, в том числе стандартной, повышенной и элитной степени комфорта);– количество создаваемых рабочих мест в результате реализации проекта, чел.;– общая площадь застройки, тыс. м2;– жилая площадь застройки, тыс. м2;– площадь общественно-деловой застройки, тыс. м2;– площадь объектов социального назначения, тыс. м2;– период реализации проекта КЖЗ, 12 мес.Результаты реализациипроекта для бюджета– Инвестиционные затраты бюджета на реализацию проекта, тыс. руб.;– ежегодные эксплуатационные расходы на содержание территории микрорайона, тыс. руб.;– разовые налоговые и неналоговые поступления от реализации проекта, тыс. руб.;– дисконтированный бюджетный доход за период реализации проекта, тыс. руб.Эколого-экономические результаты– Коэффициент энергоэффективности зданий;– коэффициент экологичности зданий;– коэффициент застройки территории; – коэффициент плотности застройки территории;– удельный вес озелененных территорий в пределах застройки, %  * Составлено по [3]. На наш взгляд, крайне важным представляется при оценке эффективности инвестиционных проектов, финансируемых с привлечением бюджетных ресурсов, учитывать вопросы экологической и социальной эффективности инвестиций в непроизводственную сферу. ЗаключениеНа реализуемость инвестиционных проектов КЖЗ территории ключевое влияние оказывают способы привлечения и эффективность управления финансовыми ресурсами, уровень материально-технического обеспечения строительства и его соответствие градостроительным нормам и правилам, соблюдение интересов всех субъектов инвестиционно-строительной деятельности, реализующих проект. Таким образом, именно на основе моделирования проектов комплексного развития территорий возможно обоснованно отобрать вариант проекта КЖЗ, удовлетворяющий требованиям всех стейкхолдеров. При этом с позиций муниципалитета весьма важно учесть (в дополнениек существующим) предложенные нами показатели, позволяющие охарактеризовать всю городскую агломерацию с позиций комфортности для проживания.